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2009年第二季度上市房企凈利環(huán)比情況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-9-3
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內文導讀：據(jù)統(tǒng)計,上半年76家房企經營性現(xiàn)金流量凈值總計296.06億元,而去年同期僅為-225.13億元。59家房企的經營性現(xiàn)金流量凈值實現(xiàn)同比增長,占比近八成,其中37家房企現(xiàn)金流由負轉正,改善明顯。除ST公司外其余70家房企的平均資產負債率為57.51%,同比下降1.55個百分點,公司的資本結構有了一定好轉。
2009-2012年中國物業(yè)管理行業(yè)深度調研及投資前景 本報告主要依據(jù)國家統(tǒng)計局、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、國家經濟信息中心、國務院發(fā)展研究中2009-2012年中國三亞房地產行業(yè)投資策略分析及競 2009年上半年，海南省努力促進房地產、旅游等優(yōu)勢產業(yè)健康發(fā)展，取得明顯效果，全省房地產開發(fā)2009-2012年主題公園及旅游地產行業(yè)競爭格局與投 主題公園是現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展的主體內容之一，也是未來旅游業(yè)發(fā)展的重要趨勢。中國的主題公園擁有廣闊2009-2012年旅游地產行業(yè)競爭格局與投資戰(zhàn)略研究 中國旅游業(yè)經過了30年的發(fā)展，在不斷的經驗摸索和國際經驗學習中，快速成長起來，已經開始走上轉
上市房企績步回暖 二季度凈利環(huán)比井噴
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在上半年寬松貨幣政策的刺激下,房地產市場“價量”快速反彈。作為行業(yè)內的優(yōu)勢企業(yè),房地產上市公司在經歷行業(yè)寒冬后,業(yè)績已出現(xiàn)較為明確的復蘇。
截至8月25日晚,以申萬行業(yè)劃分,共有81家A股房地產上市公司公布了2009年半年報,二季度共實現(xiàn)凈利潤92.03億元,環(huán)比增長168.93%。
業(yè)內專家表示,在當前現(xiàn)金流充裕的情況下,市場銷售有望維持高位,同時新開工率將穩(wěn)步提升,上市房企業(yè)績將步入上升通道。
盈利大幅改善
截至8月25日晚,81家A股房企上半年合計實現(xiàn)凈利潤126.25億元,同比增長23.80%。其中,38家公司半年度業(yè)績實現(xiàn)同比增長,占比達46.91%。
雖然同比增長的公司不占多數(shù),但從環(huán)比的角度來看,房地產上市公司二季度整體經營情況已經有了大幅改善。
統(tǒng)計顯示,已公布半年報的房企二季度共實現(xiàn)凈利潤92.03億元,環(huán)比增長168.93%。其中,55家房企凈利潤環(huán)比增長,占比近七成。
業(yè)內人士指出,雖然上半年房地產企業(yè)的凈利潤基本上是去年行情的體現(xiàn),但從單季度的表現(xiàn)來看,房地產企業(yè)的復蘇趨勢已經十分明顯。
今年以來全國樓市由低谷快速反轉,前7個月,全國商品房銷售面積41755萬平方米,同比增長37.1%,其中,商品住宅銷售面積增長38.8%;商品房銷售額達19600億元,同比增長60.4%,其中,商品住宅銷售額增長65.3%。
銷售向好直接帶動了地產商預收賬款的增加。據(jù)統(tǒng)計,上半年已公布半年報的房企共實現(xiàn)預收賬款1280.30億元,同比增長40.99%,較年初增長55.84%�？鄢豢杀纫蛩睾�,80家房企上半年平均銷售毛利率為37.74%,較去年同期提高0.85個百分點。
與此同時,銷售期間費用的大幅下降也有效降低了開發(fā)商的成本。80家房企平均銷售期間費用率為25.74%,較去年同期大幅下降了25.35個百分點。
此外,上市房企存貨總量與年初基本持平,較去年同期增長近兩成,其中28家公司存貨較年初有所下降。但房企存貨結構已有了較大變化。其中,已完工開發(fā)產品下降明顯,萬科、華僑城等降幅均在30%以上,體現(xiàn)了上半年銷量大增對庫存的快速消化;在建產品和擬開發(fā)土地較年初有所上升,表現(xiàn)為開發(fā)商加大土地儲備和開發(fā)力度,保證了行業(yè)未來供應量的提升。
現(xiàn)金流保持充裕
就在年初,房地產資金鏈緊張還是影響行業(yè)發(fā)展的主要問題之一。然而隨著國家信貸政策放開以及銷售突增帶來的回款增加,房企的現(xiàn)金流狀況已經獲得了極大改善。
據(jù)統(tǒng)計,上半年76家房企經營性現(xiàn)金流量凈值總計296.06億元,而去年同期僅為-225.13億元。59家房企的經營性現(xiàn)金流量凈值實現(xiàn)同比增長,占比近八成,其中37家房企現(xiàn)金流由負轉正,改善明顯。除ST公司外其余70家房企的平均資產負債率為57.51%,同比下降1.55個百分點,公司的資本結構有了一定好轉。
今年上半年,在新增貸款的刺激下,房地產行業(yè)內部現(xiàn)金充裕。1-7月,房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源28639億元,同比增長28.7%。其中,國內貸款6524億元,增長42.7%;利用外資273億元,下降33.1%;企業(yè)自籌資金9557億元,增長9.9%;其他資金12285億元,增長43.2%。在其他資金中,定金及預收款7179億元,增長35.7%;個人按揭貸款3628億元,增長78.9%。
除此之外,股市融資也成為房企吸納資金的重要渠道。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計,今年1-7月,房地產公司通過公開資本市場已經完成融資352億元,此外,另有304億元的融資方案已經得到證監(jiān)會批準。
業(yè)內人士表示,隨著市場銷售好轉和國內外資本市場的明顯回升,房地產企業(yè)融資活動日益頻繁,有效緩解了企業(yè)的資金壓力,同時也帶動了開發(fā)商進行土地儲備投資的積極性。
不過,國泰君安的研究報告也指出,上半年我國房地產開發(fā)投資復蘇集中體現(xiàn)在拿地上。除了拿地之外,整體開工投資復蘇進程并不快,地產業(yè)的開工投資速度遠遠小于固定投資增速。
開發(fā)投資有望回升
統(tǒng)計顯示,已公布中報的房企上半年投資活動現(xiàn)金流量凈值為-11.90億元,而去年同期為-94.06億元,自二季度以來開發(fā)商投資性現(xiàn)金流呈現(xiàn)凈流入的態(tài)勢。
業(yè)內人士指出,投資增速放緩主要是由于開發(fā)商新增土地購置面積和房地產新開工面積出現(xiàn)下滑所致。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,2008年全年我國住宅新開工面積增幅僅為1.4%,今年上半年更是下降13.1%。其中,北京、江蘇、廣東降幅超過40%。
受2008年房地產市場銷售大幅下降、今年上半年新開工步伐大大放緩以及部分企業(yè)捂盤惜售的綜合因素影響,1-7月主要城市累計新上市面積不及去年同期。北京新上市量較去年同期下降40.8%,深圳、武漢、杭州降幅均超過20%,僅上海同比上漲3.8%。
由于新增面積小于銷售速度,房地產市場去庫存化也在持續(xù)進行。統(tǒng)計顯示,北京7月底住宅可售量(包括期房和現(xiàn)房)為1448萬平方米,較2008年底減少464萬平方米,降幅達24%;上海、深圳降幅分別為38%、41%,杭州降幅更是高達65%。
與此同時,市場存貨出清周期進一步降低。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計,以過去6個月的平均交易量來看,武漢出清周期降低了4個月,青島出清周期縮短了3個月,北京縮短了2個月,上海、重慶、南京均縮短1個月。
作為一個先行指標,新開工率意味著未來行業(yè)的潛在供給,影響著樓市供求基本關系的變化。雖然今年以來全國的新開工面積持續(xù)低于去年同期水平,但是同比降幅逐步收窄卻是不爭的事實。業(yè)內普遍預計,行業(yè)未來新開工面積將繼續(xù)增長。
渤海證券分析師周戶表示,隨著10月份新增推盤量的上升,改善型需求有望再次釋放,預計2009年全年商品房成交量將同比增長30%,新開工面積同比將增長15%;八九月份房地產開發(fā)投資有可能回升至20%以上,行業(yè)景氣度下半年將繼續(xù)向好。
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